부동산경매 절차 알아보기

부동산 경매란?

 

 

부동산을 담보로 대출을 빌렸는데, 채무자가 돈을 갚지 못한 경우 담보로 잡은 부동산을 환가하여 원리금 상환을 진행하는 절차를 말합니다. 경매의 종류로는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 임의경매는 담보권 실행(근저당권, 전세권 등 담보물권)에 의한 경매를 말하며, 강제경매는 법정에서 판결문을 받아 강제적으로 실행하는 경매를 말합니다. 

 

경매를 신청하게 되면 경매 신청자로부터 경매 진행비용을 받으며, 경매가 완료된 후 경매 진행 비용을 해당 채권자에게 환급해줍니다. 

 

 

 

 

경매 절차

 

 

우선 채권자가 경매를 신청하는 것으로부터 경매 절차가 시작됩니다. 경매 신청이 접수되면 3일 내로 법원은 경매 개시를 알리는 등기를 하게 됩니다. 이후 경매 신청이 들어온 물건에 대한 정보를 입찰자에게 제공하기 위해 현황조사와 함께 해당 부동산의 감정평가를 실시하게 됩니다.

 

감정평가를 토대로 최저 입찰 가능 금액인 최저매각가액을 정하게 됩니다. 입찰자는 최저매각가격 이상의 가격으로만 입찰이 가능하며, 그 미만의 금액을 쓰는 경우 무효가 됩니다. 현황조사와 감정평가 등이 완료되었다면 매각물건명세서가 매각기일 1주일 전에 공지됩니다. 

 

한편, 이해관계자로부터 배당 신청을 받습니다. 예를 들어 경매가 진행될 물건에 임차하고 있는 사람들이나 채권자 등 담보물권자가 아닌 사람들을 말합니다. 이들은 일정한 기간 안에(배당요구종기) 배당신청을 해야 경매 절차 후 배당을 받을 수 있습니다. 물론 대항력을 가지고 있다면 배당신청을 하지 않아도 집주인으로부터 보증금 등 채권을 돌려받을 수 있을 확률이 매우 높습니다. 

 

이후 매각기일에 입찰을 실시하고, 최고가로 입찰한 사람이 최종 낙찰자가 됩니다. 낙찰자는 1주일 내로 법원이 매각 결정을 내리며, 매각결정기일까지 또다시 1주일이 걸립니다. 최종 매각 결정이 되면 그 때부터 30일 이내 잔금을 납부해야 합니다. 

 

 

이해관계자의 항고

 

 

동 물건에 대한 이해관계자는 항고를 할 수 있습니다. 문제는 낙찰 금액의 10%를 항고보증금으로 납부해야 한다는 것 인데요, 항고를 했다가 패소하게 되면 항고보증금을 모두 몰수당합니다. 따라서 항고를 정말 신중히 해야 하는데요, 그래도 항고가 들어왔다는 것은 그만큼 해당 물건의 가치가 높다는 것을 의미할 수도 있습니다. 

 

 

매각대금은 빨리 내는 것이 좋다.

 

 

간혹 매각결정이 되고 대금을 납부하기까지 1개월을 기다리시는 분이 있습니다. 하지만 대금은 즉시 내는 것이 좋습니다. 이자 몇 푼 아끼려고 대금납부를 미루다가 채무자가 채무를 상환하면서 해당 경매사건이 취하되어버리는 경우가 있습니다. 그렇게 되면 그동안 열심히 조사해서 낙찰받은 노력이 허사가 되어 버립니다.