유치권 성립요건과 개념
가끔 시골 길에 다니다보면 건물에 "유치권 행사중" 이라는 문구를 쓴 현수막을 붙여놓은 것을 볼 수 있을 것입니다. 바로 유치권 성립요건 중 "점유"의 조건을 만족시키기 위한 것이죠. 그렇다면 유치권은 무엇이고, 어떻게 성립하는지 같이 알아보겠습니다.
유치권이란?
예를 들어서 어떤 사람이 건물 공사를 했습니다. 그런데 건물 공사를 발주한 사람이 공사대금을 지급하지 않습니다. 건물을 지은 사람은 공사대금을 받지 못했기 때문에 자신이 지은 건물을 발주자에게 반환하는 것을 거부하고, 돈을 달라고 시위를 합니다. 이 때 행사가 가능한 권리가 유치권입니다.
유치권은 등기에 기재되지 않기 때문에, 실제로 성립하는 유치권인지, 아니면 허위로 유치권을 행사하고 있는 것이지 알기 어렵습니다. 그래서 유치권이 행사되고 있는 물건이 경매에 나왔을 때 여러 차례 유찰되는 경우가 많습니다. 구체적인 유치권 성립조건에 대해 알아보겠습니다.
유치권 성립조건 5가지
1. 반드시 타인 소유의 물건에 대한 점유를 주장해야 합니다.
만약 유치권을 행사하고자 하는 자가 자기 집에 대해서 행사하는 경우는 성립되지 않습니다. 또, 점유를 하게 되는 부동산의 경우에는 주벽과 지붕, 기둥이 반드시 있어야 합니다.
2. 법적으로 문제가 없는 점유여야 합니다.
불법적으로 협박을 가하는 등의 방법으로 점유하면 유치권이 인정되지 않습니다. 적법하게 점유해야 유치권 성립이 가능합니다.
3. 견련성이 있어야 한다.
견련성이란 유치권이 행사되는 부동산과 직접적인 관련이 있어야 합니다. 즉 공사대금의 경우에는 해당 부동산을 짓기 위해 소요된 비용이기 때문에 직접적 관련성이 있으므로 견련성이 있다고 할 수 있으나, 공사 발주자에게 개인적으로 빌려준 돈을 떼인 경우에는 건물과 직접적인 관련성이 없기 때문에 유치권 행사가 인정되지 않습니다.
4. 채권 만기가 지나야 한다.
당연히 빚을 갚기로 한 약속 날짜가 지나야 합니다. 아직 약속 날짜가 지나지 않았는데, 유치권 행사를 한다는 것은 말이 안되는 이야기입니다.
5. 유치권 배제특약 X
유치권 배제특약이란 유치권을 행사하지 않겠다는 약정을 사전에 한 것을 말합니다. 흔히 임대차계약서 작성 시 해당 조항을 넣는 경우가 많은데, 만약 그 계약서에 싸인한 경우 건물 유지보수를 위해 지출한 비용을 환급받을 수 없게 됩니다.
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